[GUIDE] Comment préparer votre dossier et optimiser votre profil emprunteur ?

Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier, vous allez devoir présenter un dossier solide pour convaincre nos partenaires bancaires de vous accorder un prêt. Il vous faudra notamment fournir un certain nombre de garanties pour rassurer les banques. Parfois négligées, sachez qu’elles sont essentielles si vous souhaitez obtenir votre prêt aux meilleures conditions. Dans ce guide, découvrez les points clés pour optimiser votre profil emprunteur et bénéficier de conditions de prêt intéressantes. 

Qu’est-ce que le profil emprunteur ?

Votre profil emprunteur est votre identité bancaire. C’est la référence des banques dans l’analyse de votre dossier. Plus concrètement, les banques vont évaluer votre capacité de remboursement. C’est le niveau de « risque ». Ainsi, plus le risque est faible, plus les banques considèrent que vous êtes capable de rembourser facilement.

 

A savoir : Les conditions financières (taux d’intérêt, montant de la garantie et conditions d’assurance) que vous accorderont les banques dépendent directement de votre profil emprunteur. Aussi, plus votre profil est bon, plus les organismes bancaires seront enclins à vous proposer un bon taux.

Les exigences des banques

Pour analyser votre dossier, les banques prennent en compte différents éléments. Parmi ceux-ci, cinq sont incontournables.

  • Le montant de votre crédit
  • Le taux d’endettement
  • Vos ressources
  • Les charges de votre ménage
  • Votre situation financière et patrimoniale

 

Sachez que plusieurs situations financières défavorables feront systématiquement rejeter votre demande de prêt :

  • L’absence d’emploi
  • Le surendettement
  • Le fait d’être fiché à la banque de France

Cinq éléments pour optimiser votre profil

Pour optimiser votre profil emprunteur, vous devez dès à présent anticiper avant de déposer une demande de financement en optimisant votre profil emprunteur.

a – Votre apport personnel

C’est la première chose que les banques vont regarder. Il s’agit de votre somme de départ. La règle est simple,

 

 

« Plus votre apport personnel est élevé plus votre dossier a de chances d’être accepté. »

 

 

Même s’il n’est pas obligatoire, l’apport personnel est apprécié car il prouve votre capacité d’épargne. C’est également un signal fort qui montre votre engagement et le sérieux de votre dossier.

Il est d’autant plus important qu’il limitera l’engagement de la banque et donc, son risque en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

A savoir : En général pour un premier achat, les banques exigeront un apport de 10% de la valeur du bien correspondant aux frais de notaire et aux garanties d’hypothèque. Si l’apport est déterminant pour obtenir un bon taux, les banques acceptent quelques dérogations. C’est le cas pour les jeunes emprunteurs qui débutent leur vie professionnelle et les investissements locatifs.

b – Le taux d’endettement

C’est la part du revenu qui est consacré aux remboursements des prêts, que ce soit des prêts immobiliers ou des crédits à la consommation auxquels s’ajoute le montant du crédit futur. Vous devez absolument le garder sous contrôle.

De manière générale, le total de vos charges (alimentaires….) ajoutées aux mensualités de remboursement ne doivent pas excédées 33% de vos revenus. Cette règle sera strictement appliquée si vos revenus sont faibles. A contrario, des revenus élevés inciteront la banque à plus de souplesse sur ce critère (allant jusqu’à 45% d’endettement pour certains profils).

 

 

Il existe une notion dites de « reste à vivre » à laquelle les banques se réfèrent. Il s’agit du montant restant après prélèvement de l’ensemble des charges fixes + crédits. Un minimum de 1000€ pour un couple et 250€ par enfant sont les critères standards.

 

Le conseil d’Aura: La quotité de financement représente la part du prêt assumée par la banque par rapport au coût total de l’opération (hors frais de notaire). Essayez de réduire votre quotité de financement au maximum pour obtenir des conditions de financement plus avantageuses.

c – Votre situation professionnelle

Votre situation professionnelle constitue un élément essentiel qui prouve la pérennité de vos revenus et rassure les banques. Pas de mystère, celles-ci préfèreront un employé en CDI avec une situation professionnelle stable à un contrat précaire.

La stabilité de l’entreprise qui vous emploie est également vérifiée. En effet, des revenus élevés ou une ancienneté importante ne suffiront pas à rassurer la banque face à une entreprise en difficulté.

 

A savoir: Sachez que si vous disposez d’un CDI, les banques exigent une ancienneté suffisante (à minima fin de la période d’essai). Plusieurs exceptions existent en fonction de votre profil (Intermittents, indépendants, intérimaires…). Dans ces cas, le critère d’ancienneté de trois ans (avec une stabilité de revenus) sera exigé pour prouver votre capacité de remboursement.

d – La gestion de votre compte

Pour obtenir la confiance des banques, vous devez montrer « patte blanche » sur la gestion de vos comptes.

Vos 3 derniers relevés bancaires vous seront exigés et leur analyse devra laisser transparaitre une gestion responsable de vos finances. Seront exclus, par conséquent, les émetteurs de chèques sans provisions, les joueurs d’argent compulsifs et toutes les négligences qui effraieront la banque.

 

 

Le Conseil d’Aura : si vous projetez de soumettre une demande de prêt immobilier dans les prochains mois, tachez de contrôler scrupuleusement vos comptes pour éviter tout incident bancaire (commissions d’intervention, dépassement du découvert autorisé répétitif) qui pourrait-être éliminatoire dans l’obtention de votre prêt.

 

Seront mis en valeur, votre capacité à honorer votre loyer actuel et à épargner chaque mois. Par exemple, si vous parvenez difficilement à honorer un loyer de 550€ et que vos futures mensualités s’élèvent à 900€, la banque s’interrogera sur la viabilité de votre projet.

 

A savoir : Votre capacité d’épargne est un atout non-négligeable lorsque vous faites une demande de prêt immobilier.

e – Un projet immobilier adéquat et cohérent

La banque va prendre en compte la qualité de votre acquisition en fonction de différents critères (emplacement, qualité de la construction…). Elle va également analyser la cohérence entre votre projet et votre situation personnelle.

Par exemple, l’acquisition d’un bien qui nécessiterai une rénovation totale alors que le ménage est déjà à un niveau d’endettement maximal sera remis en cause.

 

De même, acheter un bien à une distance exagérée de son lieu de travail constituera pour des emprunteurs fragiles une source de charge supplémentaire invisible mais pourtant réelle. La banque pour s’opposer à son projet.

 

Pour limiter les risques, la banque va également analyser la facilité de revente du bien. En cas défaillance de l’emprunteur, la banque veut pouvoir se séparer du bien sans difficulté.

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